安置房房产证8年未见踪影 获证须补20万办理费

　8年前就该拿到的安置房房产证直到现在也不见踪影，70岁老人多次维权讨要说法，可却被告知必须补齐20万的办理费才能拿到房产证。

　　中广网上海11月7日消息 据经济之声《天天315》报道，房产证是购房者通过交易取得房屋的合法所有权，可以依法对所购的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的一个证件，也就是房屋所有权证。上周我们栏目接到上海一位70多岁的老先生打来的投诉电话，这位老先生姓龚，他告诉记者，本该在2003年6月拿到的房产证到现在八年过去了还是没有拿到，为什么龚先生这么长的时间不能取得房产证，这个权利又被谁占有了呢？

　　消费者有话说：合同写明办理房产证费用由开发商出

　　龚先生：2003年6月15日，康定公司给我的房子的时候，我是付了7千块钱的税务费和房产费。后来就是去年的时候，他们说房子修好了，让我搬进去。今年8月份的时候，我们去办房产证，是康定房产有限公司的和我一起办产证的，而报到产权交易所，却被告知还有一笔钱没有付清，要再付20万。产权交易所说如果要过户，这个钱一定要交清，这个东西是国家的税收不能逃的，这个是因为以前的户名没去掉，产权不清楚，我不能过户。

　　记者：拆迁以前分给你的是吗？

　　龚先生：对。

　　记者：分你的房子应该是可以办理房产证的。

　　龚先生：对，因为我房子的合同上面都写的很清楚的。这笔钱是可以开发商出的，是拆迁公司和开发商出的，开发商是上海长君房产有限公司，动迁公司是上海康定房产有限公司，现在就是说一方出，一方不出，这个钱就凑不起来，不能办房产证。

　　据我们记者了解到，老人是在2003年6月签订的上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，协议的甲方是上海市长君地产开发有限公司，不过负责办理拆迁事务的是另外一家地产公司，就是龚先生提到的上海康定房产有限公司。不过协议上的拆迁实施单位写明的是上海市静安区市改建设总公司，目前还不清楚这两个单位的关系。

　　据龚先生说，他一直在和康定公司联系，从签订拆迁协议开始，到发现安置房屋有质量问题，然后就是解决房产证的一系列问题。他说在这些事情当中只有签协议时对方办理的是最顺利的，接下来让对方再处理的事情都是迟迟得不到解决。龚先生说当他发现安置房屋漏水到解决房屋漏水就花了2年的时间，搬进去之后房产证又迟迟办不下来。并且据龚先生介绍，现在办下来需要交纳20万元的税金，这是怎么回事龚先生自己也说不清楚。

　　商家有话说：当事人没有在规定时间办理房产证 税金他们无力支付

　　记者也联系了当时给龚先生办理房屋拆迁安置协议的经办人陈先生。

　　陈先生：这样跟你说，现在找到他们公司里去，现在我这里不做了，这是以前的事他们在办，可能碰到一些问题。

　　记者：那你能不能给我介绍一下当时的情况。

　　陈先生：当时怎么办？什么原因你要问动迁公司去，那段时间不是我们这个动迁公司不给他办，是交易中心里面存在一点问题。

　　记者：存在什么问题没办下来？

　　陈先生：具体不是我去办的。

　　记者：当时动迁的时候应该给他房产证的是吧？

　　陈先生：因为当时叫他进户，进户的费用都拿来了，后来又说叫他去办厂证，他自己没去办。

　　记者：是因为当时说房子漏水吗？

　　陈先生：对，说高层的房子怎么可能会漏呢？可能是以前装修的上面有一些硬水下来，估计是这样，有一些黄斑。他说漏水，重新弄好以后又让他去，当时协调我也不在，我只不过是经办人，我只知道这个基本上解决了，进入户办产证没有多少钱，现在这个产证办理问题可能是价钱方面的事情。

　　记者：现在这个费用是应该谁来承担？

　　陈先生：当时说这个费用不要他承担的。

　　这位经办人在录音当中说的很明确，他现在已经离开之前的那个单位，不过离开之前了解到这个费用肯定不会让龚先生来承担，具体谁来承担这些费用他也不太清楚，谁应该清楚这些事情和细节呢？记者也联系了开发商，可是对方的电话始终是无人接听。于是记者又联系拆迁实施单位的一位领导，据龚先生介绍这位领导和他一起去的产权交易所，并且对龚先生的事情很了解，我们来听一听他是怎么说的。

　　记者：2003年的时候拆迁，你们这边安置他的房子是在杨浦区朝阳路，我就想问一下他那个房产证为什么到现在没有办下来？

　　姚书记：是这样的，那片居民是在2003年的时候动迁的，和他一起安置的居民其他人都办了产权证了，就他没有办，为什么呢？他当时说他厨房间有点漏水，而其实漏水是楼上那户人家用水不当渗下来的水渍。就这样，他这房子也一直没进去住，后来也不办产证，其他人都办了，就他没办，后来到了2009年底，2010年的时候，他提出来要办了，我们就给他去办，按照动迁的协议书可以办理产权证，但现在这个政策不能用了，现在我们到他去居住地的房屋交易中心去办产权证，就不能办。

　　我们找过杨浦区交易中心的领导，为他解决这个房屋的问题，但是现在他们也不能办，为什么呢？只有一个方法可以办，就是按照二手房买卖，按照二手房买卖这个房子后再过户给他。这个房子现在产权是单位的，房屋产权是单位的卖给他的话，二手房要付营业税和契税。因为现在房子产权是《人民日报》上海分社的，他分社这个房子早就出来了，现在这么高额的经营税和契税《人民日报》不会出的，当时开发这地块的长君产权公司，他们也不会出的，说是那个时候卖的几十套房子人家都办了他没办，我们要为什么给他去产权费呢？我们公司是负责动迁的，动迁我们是拿劳务费没有其他费用的，我们也没有钱去出。

　　录音当中这位康定公司的领导姓姚，龚先生叫他姚书记，他也提到一件事情就是龚先生在拆迁的时候该办房产证的时候没有去办，现在想办就很困难，这个困难就是没有人来支付这笔税金。

　　这样看来龚先生的房产证是不是真的没希望拿到了？现在才想起办理房产证龚先生当初在该办理的时候又该做什么？如果要办理房产证是不是应该有相关人员通知他，怎么错过了这么多年，这其中是不是另外有原因，还有真是漏水的问题怎么就会没有人处理？

　　记者：为什么当时要办产证的那段时间你没去办，就是刚买来房是因为漏水的缘故没去办吗？

　　龚先生：不是我没去办，因为我没有住进去，我就不清楚。但问题是为什么不搬进去，是因为房子漏，现在房子已经修好了。之前房子漏水，他们是不管我的事情的，我为了这个跑了很多次，他们都不相信，就一直拖着，拖了好几年，他们亲自去看了，才把漏的情况解决好了。

　　记者：因为漏水的这个事所以当时该办产权证的时候你没有去办？

　　龚先生：不是的，实际上他们当时是没给我，因为我也没进去住，是很久以后才给我的。

　　记者：给你协议的时候有没有让你去办产权证。

　　龚先生：没有。

　　记者：和一起拆迁的人都去办产权证了，这个事你知道了吗？

　　龚先生：给我房子的地方我没去住，我怎么知道。

　　记者：也没有人通知你？

　　龚先生：没有人通知我，不管的，他们以为你不去找他，他们就没事了。

　　房子出现质量问题，开发商和拆迁公司都不管不顾，那么办理房产证被拖延也能算是龚先生的责任？

　　记者看到龚先生的一些资料，里面包括协议还有几张字据，其中一张就是动迁组的相关工作人员留下的字据，上面写着龚先生的房间号码，后面的详细内容是厨房、卫生间、房间屋顶漏水之事。动迁组说已经修理，如再漏水，则由他们负责，并且尽快办理好房产证。立字据的时间是2009年5月，也就是2009年5月漏水才修理好，龚先生才可以开始办理房产证。这么久才处理好，原因究竟是什么不得而知，不过房屋质量有问题不应该只是动迁公司的事情，开发商长君地产是否也该负有责任？

　　房屋安置协议中明确写明甲方是上海长君地产开发有限公司，记者了解到，这份协议法律关系很清楚，前面是拆迁补偿协议，后面是二手房买卖协议，究竟该由谁来支付这笔税金？北京潮阳律师事务所律师郑传凯、经济之声特约评论员包华，对此事作出解答。

　　律师有话说：开发商或涉嫌违约

　　主持人：这个协议前面是拆迁补偿协议，后面是二手房买卖协议，这是怎么回事？

　　包华：他署名是拆迁补偿安置协议，协议的前半部分主要是写拆迁补偿，主要说明了拆迁房屋的坐落位置、面积以及补偿款；协议的后半部分说明开发商给他安置了一套住房，这套住房是多大，在什么地方，房价款是多少，这样的话被拆迁人可以用拆迁款去购买后面的安置房，当然这两个价格之间会有一个差额，协议中也约定了差额什么时候支付。所以整个来看，既是一个拆迁补偿协议，同时又是一个源于安置的二手房买卖合同。

　　主持人：开发商是不是应该负有违约的责任？

　　郑传凯：单从事实的情况来讲，开发商的行为可能构成了违约。但是如果是因为相应具体政策发生了变化的话，当事人有权利根据法律主张刑事变更，可以抵消他的违约责任，这个要看具体情况。

　　专家有话说：过户成本上涨系未取得房产证根源

　　主持人：为什么龚老先生的房产证到现在迟迟拿不到手？

　　包华：原因比较浅显，就在于由于房屋的质量双方发生了纠纷，没能够及时办理房屋的交接以及办理房屋产权登记；随着时间过去，之后政策发生了变更，导致过户成本提升，而增加的这部分成本双方没能够达成一致，这是目前投诉人没有能够取到房产证的根本原因。

　　律师有话说：开发商若未履行义务需负延迟责任

　　主持人：房产证延迟了8年没有拿到手，延迟的责任应该由谁来负？

　　郑传凯：办理房屋相应的产权证明，是开发商从买卖合同产生的合同义务或者说是后合同义务。如果开发商有证据证明他积极履行了自己的协助义务的话，他是可以免责的；如果没有证据证明他积极履行了相应义务的话，可能要由他来承担相应的违约责任。这个违约责任可能是买房人相应的损失，也可能低于相应的损失。买房人按照自己的过错程度，也要承担一部分责任。

　　专家有话说：税金由开发商支付更合理

　　主持人：延迟了拿到房产证，也就涉及到税金的问题，这个税金由谁来支付更合理？

　　包华：当时最早签署协议时是根据2003年的政策，那个政策规定所发生的税金由出售人承担的，即开发商应当承担；由买售人承担的，则应该是由龚老先生承担。从2003年到2011年，因为政策的调整导致税金上扬这部分，应该是属于延迟办证的过错所导致的损失，这部分损失应当根据过错责任来分别。就我个人而言，其中开发商的过错可能会更大。

　　主持人：消费者应该怎样维权呢？

　　郑传凯：这个事件具有一定的典型性，广大的消费者包括买房人以及其他领域的消费者，基于开发商交付房屋某一种行为作出一种抗辩，但是一定要注意这个抗辩是否合理、合法。从本期这个案例来看，如果龚老先生因为房屋质量存在一定的瑕疵，而不去办理房产证，或者说在办理房产证的时候提出这种抗辩的话，那么是不会被法律所支持的。因为房屋质量问题跟办理房产证的义务是不同的两个法律事实，二者之间并没有内在的因果关系。广大的消费者在遇到这种情况的时候一定要分清责任，分清事件到底哪个重要，哪个不重要。把重要的事情先解决，首先要积极的去办理房产证，再解决房屋漏水的问题。

　　针对本期案例，可能涉及到的问题比较复杂，我还是建议龚先生能够聘请律师到法院进行诉讼。可能开发商存在一定的过错，但是如果开发商证明房屋买售人已经接受了钥匙，房屋已经合法的交售了，那么可能买房人也存在一定的过错。过错程度的大小就要由法院按照实际情况，根据证据进行自由裁量了。