2010年上半年全国房地产市场运行情况分析解读

http://deyang.house.sina.com.cn  2010年08月16日16:00  高登客-金钥匙机构



　一、房地产开发完成情况
　　上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。
　　上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
    上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
    分析解读：从开发投资看增长明显，新开工增长67.9%，土地购置增长35.6%，本年下半年和明年上半年全国的房屋供应总体增长应明显大于去年，象2009年那样供应偏少供不应求的状况会有极大改变，希望各位关注自己城市1-7月份的供应尤其新开工的增长状况，持续关注下半年的供应量，尤其是新开工面积，以此判断未来6个月至1年的供求关系。

　　二、商品房销售情况
    上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
    分析解读：从销售看，今年1-6月销售增长15.4%比新开工的增长67.9%明显要低得多，预计下半年至明年市场总体可以用于预售的房屋或存量应明显高于去年，因而如果国家不放松对需求的调控，市场的供求关系可能从供不应求向供略大于求转变。结合供应与销售情况政府如果继续调控需求估计发展商的库存会明显增加，建议开发企业下半年新开工项目应适当减少或通过多分期方式来减少风险。
　　三、房地产开发企业资金来源情况
    上半年，房地产开发企业资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%;利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%;其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
    分析解读：这一条充分说明降价为何没有来临，因为开发商不差钱，开发企业贷款增长了45.6%，预收账款增加了40.1%，按揭回款增加60.4%，还可以支持67.9%的新开工项目的工程款。但如果下半年新开工量继续增长，预计下半年贷款会进一步收紧，预收账款增速会比上半年明显回落，企业的资金会比上半年明显偏紧。
　　四、70个大中城市房屋销售价格指数
　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
　　6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
    6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
分析解读：今年上半年房价的同比上涨11.4%，主要是1-4月份冲高导致的，5-6月房价已经稳定，今年夏天是房价的僵持期，尤其6月与7月份环比已经出现微小下降，说明中央调控遏制过快上涨的房价的目标已经基本达到，下一步估计政策既不会进一步从紧也暂时不会放松。
　　五、全国房地产开发景气指数
　　6月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。

          从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。

    分析解读：从景气指数图来看，金融危机以来房地产行业最景气的时点2010年3月已经过去，从去年小阳春开始的这一轮景气指数快速上升期已经结束，至于将来是进入景气下降还是平稳还需进一步观察，但目前房地产行业仍在105.06的很好的景气空间运行，除非政策调控超严，房地产行业在半年内不大可能回到2009年小阳春前的景气指数低于100的区间。


针对目前的房地产趋势作如下几个综述判断：
    1、国家的调控下半年不可能会明显或公开放松，因为经济已经企稳，房地产拉动经济作用有所降低，而房地产又影响民生与民意政治影响大，但调控的手段与方法可能有些微调，但政策的方向不会转变。调控中最有可能出现的变化是银行会根据自己的资金信贷情况作出执行政策力度的微调，钱多贷不出去的银行可能会适度放宽调控，钱少资金偏紧的银行甚至会更从严把握政策。
    2、我们也认为国家下半年不太可能主动出台更严厉的政策加重调控，除非由于开发商下半年新开工量锐减，导致观望期结束后，消费者入场交易时价格又有较大上涨，政府才可能出台更严的政策，我们认为大涨大跌出现的可能性都不大，短期小幅下降的可能性更大一些，用一年以上的眼光看房价会企稳并有可能回升，小降后企稳是最好的结局，这样国家既不可能因快涨出台更严厉的政策，消费者见房价稳定也会结束观望购房。这样调控的博弈多方能重新找到平衡。
    3、调控是长期的，手段是会变化的，严厉与松弛与否取决于房价在民意和舆论中的反响，但中国房地产体制的不健康导致市场作用失灵，只能通过调控来找到经济发展、地方政府利益、开发商银行利益、百姓住房梦四者的相对平衡。
    4、长期来看，房地产的根本问题是土地制度问题带来了土地垄断定价导致房价也具有垄断定价色彩，因而招拍挂以来地价带动房价涨幅远远大于百姓收入的涨幅，这也是房地产风险即泡沫已经在近期累积的根源。房地产开发用地打破地方政府的垄断，农村集体建设用地入场交易，甚至土地私有化才能改变中国房地产的局面。只有将一次性收取的出让金变为国外通行的逐年收取并区别对待的物业税，房地产上涨太快的局面和不健康的土地赢利模式才会改变。因而出让金制度不改，物业税制度不来临，房地产短期价格稳定后又会积累上涨的力量，然后又重新疯狂，然后又进一步调控，恶性循环。取消一次性收取几十年的土地出让金，改为细水长流的物业税，变土地出让金财政为物业税财政是房地产健康的政策基础。保障房的思路方向是有助于改善民生与减少民怨的，但地方政府经济适用房和公租房的建设既没有积极性又不具备专业运作能力，保障房在两三年内都很难改变目前的市场局面，保障房的路还很漫长，只有让全社会动员起来，吸收全社会力量参予保障房建设才可能形成推动力，但开发商一定要关注当地的保障房政策，比如重庆房价为什么不高就是与重庆政府重视保障房建设很有关系。

    5、长期来看，房地产的政策对发展商越来越不利，房地产主要靠土地增值的赢利模式的风险已经越来越大，如果一次由钱变地的决策失误就可能毁掉一个企业，现在由于地方政府不愿清理闲置用地也未明确项目开发周期使我们能将土地的赢利模式继续玩下去，但如果中央只是调控需求起不到效果，一旦真正启动收闲置地或强定限期开发那将是灾难性的结果，因此地方政府与开发商最好拿点态度出来让地价、房价别涨得太快，否则涨到大多数市民无法购房，舆论影响中央在加快开发的供应端上出重拳那比调需求更可怕，长期看只调控需求的调控不会有很好的效果，只有加大供应才有出路，中央迟早会明白这一点，供、求双调控的政策迟早会出来，各位都要小心。现在想通过保障房来调供应效果不会明显，因为地方政府积极性差，但中央总会找到有效的调控措施，留给我们的暴利时间已经越来越少了，同仁们要有点危机意识。