买二手房切勿“聪明反被聪明误”

信息来源：新民晚报

    近日，在申城一家著名的房地产论坛上有个购买二手房的帖子，引起了网友热议。这位发帖者用亲身经历教育二手房买家在交易时，千万不要“聪明反被聪明误”。

    据发帖者介绍，由于结婚需要，其在五角场购买了一套70多平方米的二手房，价格是170万元。由于这个楼盘属于内外环线之间，根据上海的有关政策，这个地区只有总价140万元/套以下才能算是普通商品房。因此根据“潜规则”，买卖双方将合同做低成139万元“到手价”。中介当时表示，“这样是普通住房，没有营业税，契税也只有1%，所有税费和中介费加在一起近4万元。”而后其顺利付了首付，贷款利率也打了八五折。然而，去交易中心评估的时候却被告知，该小区同类房源的最低评估价为145万元。虽然总价只多了6万元，但普通住房变成非普通住房，营业税需缴差额5.55%，契税也变成3%。粗略一算，光税费就多缴10万多元。其实，在二手房交易中，这样做低房价，几乎成了“潜规则”。而在交易中心评估时，评估价高于合同价，也是非常普遍的现象。但如果普通住房评估成非普通住房，多出的税费将是不小的数字。因此，买房者千万不要“聪明反被聪明误”，必须了解普通住房和非普通住房之间的区别。

    根据有关规定，上海的普通住房必须同时具备以下三点条件：首先，房屋必须是5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；其次，建筑面积在140平方米以下；第三，在总价标准上，内环线内的房价在每套245万元以下，内外环线之间总价在140万元以下，外环线外的总价在98万元以下。目前有关机构数据显示，上海普通住房的成交量仅占全部商品房成交量的5%左右。像一些内环线以外、中环以内的新建商品房，在交易的时候，可能会遇到评估价超过140万元的情况。相对来说，买内环内的老工房和小户型商品房最安全，因为很容易满足面积140平方米以下、总价低于245万元的标准。即使是松江的房子，要满足总价在98万元以下，其数量可能也不多。

    要想成为真正聪明的二手房买家，可能并不是如何与卖家联手一起做低房价，而是要拒绝“到手价”，追求“成交价”。哪怕后者价格稍微高点，但对买房者来说，评估风险相对较小。同时，在签订购房合同前，先去房地产交易中心咨询相关政策，掌握相关信息后再作决定，可能更稳妥一些。