买二手房切勿“聪明反被聪明误”

信息来源：新民晚报

    近日，在申城一家著名的房地产论坛上有个购买二手房的帖子，引起了网友热议。这位发帖者用亲身经历教育二手房买家在交易时，千万不要“聪明反被聪明误”。

    据发帖者介绍，由于结婚需要，其在五角场购买了一套70多平方米的二手房，价格是170万元。由于这个楼盘属于内外环线之间，根据上海的有关政策，这个地区只有总价140万元/套以下才能算是普通商品房。因此根据“潜规则”，买卖双方将合同做低成139万元“到手价”。中介当时表示，“这样是普通住房，没有营业税，契税也只有1%，所有税费和中介费加在一起近4万元。”而后其顺利付了首付，贷款利率也打了八五折。然而，去交易中心评估的时候却被告知，该小区同类房源的最低评估价为145万元。虽然总价只多了6万元，但普通住房变成非普通住房，营业税需缴差额5.55%，契税也变成3%。粗略一算，光税费就多缴10万多元。其实，在二手房交易中，这样做低房价，几乎成了“潜规则”。而在交易中心评估时，评估价高于合同价，也是非常普遍的现象。但如果普通住房评估成非普通住房，多出的税费将是不小的数字。因此，买房者千万不要“聪明反被聪明误”，必须了解普通住房和非普通住房之间的区别。

    根据有关规定，上海的普通住房必须同时具备以下三点条件：首先，房屋必须是5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；其次，建筑面积在140平方米以下；第三，在总价标准上，内环线内的房价在每套245万元以下，内外环线之间总价在140万元以下，外环线外的总价在98万元以下。目前有关机构数据显示，上海普通住房的成交量仅占全部商品房成交量的5%左右。像一些内环线以外、中环以内的新建商品房，在交易的时候，可能会遇到评估价超过140万元的情况。相对来说，买内环内的老工房和小户型商品房最安全，因为很容易满足面积140平方米以下、总价低于245万元的标准。即使是松江的房子，要满足总价在98万元以下，其数量可能也不多。

    要想成为真正聪明的二手房买家，可能并不是如何与卖家联手一起做低房价，而是要拒绝“到手价”，追求“成交价”。哪怕后者价格稍微高点，但对买房者来说，评估风险相对较小。同时，在签订购房合同前，先去房地产交易中心咨询相关政策，掌握相关信息后再作决定，可能更稳妥一些。

   投资人对于海南房地产的盲目投入已经成为过去

    离岛免税政策作为国际旅游岛建设规划里的配套政策之一，将对海南的旅游产业产生巨大的影响。“国际购物中心”是离岛免税政策最终要达成的目标，而在此过程中，奢侈品将扎堆进入海南，也有越来越多的国际高端人群聚集在海南。吃、住、购、行、游、娱这六大旅游产业链要素是相通的，高端人群在往返海南岛之间，享受国际旅游岛离岛免税政策的同时，或将海南的旅游地产当成其第二居所。“在离岛免税等利好政策的作用下，从长期效益来讲，海南房地产在购房者眼里，依然会是抢手货。”搜房网海南市场研究人士表示。

    事实上，随着海南岛旅游业的发展，游客实际上可以成为当地房地产开发的潜在客户，客户的质量也得到提高，但是应该看到，免税政策不是针对楼市，也不应该成为楼市的护身符。在配套尚不完善，经济发展尚较落后的情况下，利好政策只能刺激一时的波动，带不来长久的繁荣，投资人和客户对于海南房地产的盲目已经成为过去，因此，离岛免税政策对海南楼市的影响，更多将要求人们着眼长远利好。

    中信泰富营销负责人黄越表示，离岛免税政策对海南楼市无疑是利好的，虽然政策指向并非针对房地产，但是，其带动旅游的效应必然促使租赁市场的壮大，从而传递到住宅的销售市场，这种非直接的影响，长远来看或许更持久且效果越来越明显。


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