2010年6月份房地产市场调控政策和配套措施

    一、宏观调控政策

    6月4日住房和城乡建设部于晚间在其网站上发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，通知指出：各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。综述该通知内容，可以归纳为以下几个特点：

    1.二套房认定标准既认房又认贷

    此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同） 中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。

    2.外地人购房受条件限制

    除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。如果贷款人能够提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。 而如果对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

    3.银行补漏 借款人可用诚信担保

    此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外，“贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查。对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。

    【政策解读】：

    本轮政策以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房，表面上给了囤房、炒房者一记重拳，但是从操作细节上来看，仍然有许多“空子”可钻：首先，在二套房的认定过程中，实际操作难度很大:目前全国房地产信息并没有完全联网，对于购房者名义下到底有几套房不能轻易界定，虽然银行可以通过居访、调查或者贷款人保证等形式予以补充，但是这样无疑大大增加了银行的工作量，有多少银行能切实执行，无人可知。其次，对于一些外地炒房者，通知中并没有完全限制购买二套房，只是说在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区停发贷款，但并没有明确指出国内哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以有些地方还有“空子”可钻。

   二、地方配套措施

    6月28日，无锡市地方税务局在其官方网站上发布公告，调整无锡市契税有关政策。
    公告内容有：
    1．从2010年7月1日起，对个人购买普通商品住房的，按1%税率征收契税;对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。
    2.对受让土地的契税缴纳期限按照《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》的有关规定执行。
    3.市政府办公室印发关于促进房地产市场健康稳定发展的意见的通知》(锡政办发〔2008〕314号)中有关契税政策的规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

    【政策解读】：

    契税上调，提高了房屋交易费用，一定程度上来说对于炒房应有所抑制，然而就无锡目前市场情况来讲，影响可以说微乎其微：从无锡市产监处统计资料显示，今年上半年无锡市144平米以上的非普通住宅成交量仅占总成交的2成左右，同时锡城不少开发商表示“开发楼盘主要以小户型为主，140平是上限，再大就不好卖了”, 再者，对于那些购买大面积住宅的实力购房者，上调1%的费用又能产生多大影响？由此看来此次无锡市的契税政策仅仅是下了点毛毛雨而已。