国税总局发布升级版土地增值税清算细则

业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施（二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。

    5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。

    这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。

    业内人士表示，由于各种原因，土地增值税的征收一直很不规范，作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。

二套房认定等配套政策将陆续出台

    土地增值税从1994年便开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，是我国税率较高的税种。

    国税总局昨日发布的 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》）对土地增值税清算的各种情况，在技术环节予以明确。

    《通知》规定，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。

    《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。

    这是近年来，国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底，税总曾印发文件，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面土地增值税的清算工作。

    “随后就遭遇了国际金融危机，房地产市场大幅降温，该税种的征收也变得不规范。”土地专家邹晓云向《每日经济新闻》记者表示，市场状况变化较快，是土地增值税难以真正征收的重要原因。

    随着去年以来房地产市场的强势回暖，4月17日出台的“国十条”明确表示，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

    业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施 （二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。

房企账面复杂征收难度加大

    邹晓云介绍，目前土地增值税的征收极不规范，为照顾开发商的利益，不少地方并没有真正实施。

    他表示，土地增值税清算的技术性较强，涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容，同时，不少房地产企业的账面复杂，进一步加大了征收难度。

    据了解，我国土地增值税的征收程序是：企业上报资产增值状况，由税务部门进行评估和清算，然后确定税率进行征收。但由于评估程序相对封闭，留给双方很大的操作空间。

    不过，作为税率较高的税种，土地增值税被认为是调控房地产市场的重要税收工具。今年“两会”期间，不少代表委员提出稳定房地产市场的政策建议，其中便包括扩大房产税的征收范围、严格征收土地增值税。

    一位不愿透露姓名的开发商向《每日经济新闻》记者表示，在企业资金不够宽裕时，如果严格征收土地增值税，将对企业带来较大影响。

    有专家曾计算，如果对土地增值税进行清算，在北京、上海、深圳等一线城市，将有数百亿资金被抽走。

    上述开发商同时也表示，目前多数企业的资金状况充裕，即使严格征收，对资金周转带来的影响也很有限。但更多的业内人士担心，在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。

    邹晓云表示，土地增值税的征收体现在交易环节，很难对市场带来直接影响。但对土地增值税进行高调清算，可以降低市场预期，规范企业的各种交易行为。