陈真诚：限购还需加息互动

陈真诚：限购还需加息互动

文/陈真诚



[导读：就目前市场形势和公众心态来看，有效加息，其影响将是几乎无差异化的，全面性的，不留漏洞，效果或要好于其他一般化的房地产调控手段…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]



为巩固房地产调控成果，进一步深化房地产调控，7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

应该承认，中央政府出台的系列房地产调控政策，已经开始显现积极效果：投资投机性需求基本被遏制，市场预期已经异变，成交持续大幅下降，房价也已开始松动。只是，降价并不太明显，幅度并不大，有些二三线城市房价还在上涨，部分城市房价上涨压力仍然较大，甚至有的城市调控力度有所放松。这是房地产调控加码的理由。

而事实上，在部分城市房价上涨的背后，是成交量持续大幅下降，已是明显的价涨量跌。如国家统计局数据显示6月份房价涨幅并列全国第一的长沙，某研究机构公布的数据显示，上半年住宅成交长沙上半年住宅成交套数同比下跌34.87%，仅次于海口，而房价均价同比上涨23.16%。

造成房市价涨量跌的原因固然是多种多样的，但如下四大原因是主要的。

一是，由于多年来房价上涨太快太多太久，历史经验和现实高房价，影响了公众的心态和预期，一些人不相信房价会跌。

二是，此前调控过于中庸，表态过于模糊，政策执行不到位，调控屡不见效，2008年却强力救市，再加上土地财政的制约，一些人不相信政府会让房价下跌。而且，虽然限购政策是针对全国性的，但此前在执行上变成了差别化的，只在部分城市有限执行的，而且允许部分城市打折扣。如此前39个出台限购政策的城市中，有12个只是部分限购，长沙就是其中之一。如此“严政策、松执行”，使一些人更加不相信政府会让房价下跌。

三是，持续而严重的通货膨胀，给高房价予以支撑。之前，房价上涨带动物价上涨，如今，通胀支撑房价居高不下。现实通胀和通胀对资产价格的拉升预期，让不少人更不相信房价会降，消费者认为购房是对抗通货膨胀的有效手段而继续选择购房，开发商也不愿意降价销售。

四是，通胀持续而严重，要求政府及时、连续地采取回收货币、紧缩信贷、加息等措施应对。可政府依然显得过于保守，加息不但时间上来得太晚，力度也明显不够。本文作者陈真诚认为，CPI不断走高，存款利率持续为负，通胀预期继续向上，进一步推高资产价格上涨、购房对抗货币贬值的预期，进而继续强化对高房价的支撑，支持房价不跌反而可能上涨的市场舆论和预期。

事实说明，被舆论炒作多次将松动甚至取消的限购政策，不但没有松动，而是重申并细化政策，深化落实执行，扩大到二三线城市执行。尽管这不是新政策，是“新国八条”所包括的限购令的重申和细化，但可以看出中央政府对房地产调控的态度与决心，意味着限购政策在一定时期内不会松动更不会取消。

只是，基于目前调控政策形势、官方措辞和市场形势而言，中央政府这次重申、细化限购政策，扩大到二三线城市执行，依然不是全面性的，而是差异化的，依然存有漏洞。从目前相关媒体报道透出住建部正在拟定拟限购政策的城市名单来看，并不是所有的二三线城市都将要制订、执行限购政策。

这样，就不排除存在这样一种可能。如果房地产市场继续僵持，通货膨胀继续存在，存款利率继续为负，部分人继续不相信房价会跌，不相信政府会让房价下跌，加上一些舆论渲染和部分市场参与者有意进行市场引导，购房者（拟购房者）就可能继续看涨房价，可能继续选择买房来对抗通货膨胀、货币贬值，追逐通货膨胀推动的人民币计价的房地产等资产价格上涨，开发商（或持房者）也不愿意降价销售。

受没有限购、价格洼地及其相关舆论渲染炒作等因素推动，和部分市场参与者的市场引导，本文作者陈真诚认为，房价炒作，就可能转移至其他没有被限购的二三线城市，甚至是三四线城市，导致这些城市的房价继续看涨，然后经由市场操作而变成实际上涨。

由前述分析可以看出，要想巩固房地产调控成果，使调控进一步见效，仅重申、细化限购政策，或依然是不够的。除采取强化执行限购政策等措施深化房地产调控外，还需采取继续及时、足够力度地加息等手段打击通胀、让存款利率转正，与限购政策等房地产调控举措互动，互相配合，互相助力。本文作者陈真诚认为，就目前市场形势和公众心态来看，有效加息，其影响将是几乎无差异化的，全面性的，不留漏洞，效果或要好于其他一般化的房地产调控手段。

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